Cronaca di una supercazzola

L'urbanistica non è una scienza esatta.

E a volte sembra un circo o una gara a chi ce l'ha più lungo.

Compreso quando prevede la sopraelevazione di un albergo che in realtà è un grosso appartamento.
 
Incastrata da quattro anni nella crisi del comparto immobiliare, la politica urbanistica dell'Amministrazione di Senigallia continua a sfornare prodotti perlomeno bizzarri e a trasformare i bisogni di pochi in scenari collettivi. Fra qualche giorno pubblicherò un breve riassunto degli ultimi insuccessi immobiliari dei creativi del quartierino, capaci di trasformare un intervento edilizio programmato per far soldi in una "svolta storica per la Città", una palazzina fronte mare in un "asse di intervento strategico", un passo carrabile in "un modulo di viabilità".

Nessuno degli interventi programmati negli ultimi anni è arrivato alla fine (o all'inizio), ma, con inossidabile volontà e assoluta autoreferenzialità, l'Assessore all'Urbanistica, Ceresoni, continua a produrre Varianti urbanistiche e linee guida a getto continuo, programmando una Città che (forse mai) sarà.

L'ultima in ordine di tempo ha un nome spiazzante, da vero creativo d'agenzia immobiliare, per intenderci quello che ha brevettato il termine "Interni da rivedere": AZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE DELL’OFFERTA TURISTICA-ALBERGHIERA E PER LA SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE ATTRAVERSO LA RIDUZIONE E RICLASSAMENTO DEI CARICHI URBANISTICI.
In estrema sintesi le "azioni" vanno intese come un riposizionamento di diritti edificatori, una riduzione del carico urbanistico in determinate aree e la possibilità di aumentare l'altezza di numerosi alberghi.

La materia è complessa e l'Amministrazione sta avendo buon gioco, dato che i costruttori, quelli che non hanno abbandonato per crisi, non vogliono investire in un mercato immobiliare fermo al palo. Senigallia ha un eccesso di offerta immobiliare e i prezzi al mq ai minimi storici. Nell'ipotesi che il mercato immobiliare torni alle grandezze di qualche anno fa, scatteranno le varianti urbanistiche di segno opposto, sempre nel segno di "svolte storiche per la Città". La definizione non è mia, è stata coniata per il maxi intervento della Fortezza, fermo al palo da oltre un anno.

Della complessa variante urbanistica licenziata qualche giorno fa in Consiglio Comunale, quella che colpisce è la parte riservata all'altezza degli alberghi. Il percorso con cui sono stati individuati quelli che possono elevarsi in altezza, rappresenta un bel mix fra la supercazzola assoluta, la bicchierata in allegria e la gara a chi ce l'ha più lungo. Fortunatamente alla fine è intervenuto il buon senso (poteva farlo all'inizio), ma gli Amministratori non hanno resistito alla tentazione di fare un percorso "tecnico e partecipato".

Il primo elenco degli alberghi che potevano aumentare la loro altezza è stato prodotto nel gennaio scorso e presentato in Commissione dopo una lunga valutazione tecnica che si può riassumere così: un volenteroso geometra dell'Ufficio Tecnico Comunale ha tirato una riga alta 26 metri (otto piani) su tutti gli alberghi del lungomare, producendo effetti sorprendenti e talvolta preoccupanti.

Solo per fare qualche esempio: un pacifico hotel per famigliole come l'Hotel Faro, di tre piani, sarebbe diventato un incombente leviatano di otto piani. Quel bell'esempio di modernariato anni '60 (una vera chicca per gli appassionati del genere) dell'Hotel Eleonora poteva crescere di due piani (totale 26 metri) e fare ombra al vicino Hotel Marche, il presumibile 5 stelle, messo in vendita dalla Provincia ed escluso dalle previsioni della Variante, che potrà avere un'altezza massima di "soli" diciotto metri.

Una citazione a parte la merita l'Hotel Simona, uno dei nove hotel a una stella di Senigallia, che in realtà occupa un solo piano di un condominio di cinque piani e sedici appartamenti, situato in una traversa del Lungomare Alighieri. Nel primo elenco della Variante l'Hotel Simona è stato accreditato di una potenziale crescita di ben sei piani, che, sommati ai cinque del condominio, ci avrebbe regalato una torre di undici piani, capace di mettere in ombra gran parte del Lungomare Alighieri.

Il condominio che ospita l'Hotel Simona

Già, il problema dell'ombra. Pensando di partecipare ad un serio percorso di analisi urbanistica, i membri d'Opposizione della Commissione Consiliare hanno subito fatto presente ai tecnici comunali il problema dell'ombra degli alberghi sulla spiaggia. Un edificio alto 26 metri, alle cinque del pomeriggio di un qualsiasi Ferragosto (tanto sono tutti uguali) proietta un'ombra lunga 40 metri, arrivando a coprire le attrezzature balneari e le ultime file del bagnino di fronte, che s'incazza e porta tutti in Tribunale.

Questa obiezione è stata prontamente smorzata dai tecnici: il piano urbanistico sarà sottoposto a VAS (Valutazione ambientale strategica) e le sue risultanze terranno conto anche dell'ombra oltre che dell'impatto ambientale della Variante. Chiedersi perchè non è stata presentato in Commissione un elenco già sottoposto a VAS è retorico: il percorso urbanistico deve essere partecipato in ogni momento, compreso quello in cui ti fa fare una sonora risata.

In realtà la VAS non è un'invenzione di Ceresoni: è un atto obbligatorio che deve essere redatto da tecnici abilitati e rappresenta un parere vincolante sulla Variante. Nella VAS vengono considerati tutti i fattori della Variante, consumo di suolo, consumi energetici, impatto sulla visuale ecc. e vi sono dei parametri precisi di valutazione, la cui esposizione occupa il 50% delle circa 400 pagine di noiosa lettura.

Nella VAS il problema dell'ombreggiatura portata dalle nuove altezze è trattato in maniera superficiale ed approssimativa, partendo dal titolo della sezione dedicata: TRA PAESAGGIO ELITARIO E PAESAGGIO DEMOCRATICO – LA SOGGETTIVITÀ DEL PAESAGGIO.
L'ennesima supercazzola tendente a dimostrare che ciò che può andar bene per l'albergatore può far incazzare il bagnino e viceversa. L'analisi dell'ombra è corredata da una suggestiva serie di slides con la proiezione delle ombre degli alberghi. Un esercizio di tecnologia che sarebbe stato ben completato da un calcolo matematico dell'ombra effettiva, mettendo in rapporto l'altezza dell'edificio con la tangente dell'altezza del Sole in gradi nelle varie ore della giornata. Una cosa da tecnici, insomma.

Una delle slides con la simulazione grafica dell'ombreggiatura

Presentata in Commissione Consiliare nel mese di aprile, la VAS ha sostanzialmente ridotto la possibile altezza degli alberghi, lasciando la previsione di crescita fino a 26 metri per sedici edifici, oltre ai sei già esistenti (Senbhotel, Palace ecc.). A questo punto, a dimostrazione che le valutazioni dei tecnici per quanto fondate e scientifiche sono sempre oggetto di mediazione politica, la Giunta è intervenuta con un proprio emendamento, riducendo a soltanto sei il numero degli alberghi che possono essere sopraelevati fino a 26 metri. Un percorso tecnico - conoscitivo di ampia partecipazione, che ha superato tutti i test di compatibilità ambientale, alla fine è stato risolto da un colpo di penna del Sindaco.

Le tabelle dell'altezza degli alberghi le trovate qui (versione preliminare) e qui - qui - qui (versione definitiva pagina per pagina - sono tre pagine).

Potreste divertirvi a confrontare il prima e il dopo della VAS e scoprire cose interessanti. Tipo che l'Hotel Regina, l'unico albergo presente in spiaggia, è quattro centimetri più alto del consentito, forse gli daranno un colpo di pialla  per metterlo in regola. O che qualche albergo può crescere di mezzo metro e non di più, nella soffitta potranno essere alloggiati i nanetti da giardino che fanno una vitaccia. E (soprattutto) che l'Hotel Simona, l'albergo in condominio, potrà crescere di soli due piani dai sei iniziali, resta da vedere come il proprietario riuscirà a convincere gli altri condomini a fargli spazio.

In conclusione: la Variante approvata in questi giorni è una cosa seria, l'altezza degli alberghi è soltanto la parte più divertente, quindi adattissima per la Piaga di Velluto. Di prossima pubblicazione il resto della Variante, ma l'impressione che resta è quella che in Urbanistica in questo momento si può approvare di tutto e di più, tanto è tutto fermo al palo.